作为出租人，未来五年的现金流应当基于现有租赁合同的条款来测算。在经营租赁中，通常按照租赁期内各个期间的固定租金金额，采用直线法或其他系统合理的方法确认为当期租金收入。如果租赁合同包含固定的增长率或递增额，这些应在计算租赁收入时考虑进去。如果存在免租期，出租人不应在免租期内确认租金收入。对于包含购买选择权的租赁，如果租赁期不超过12个月，它仍然被视为短期租赁，而不是长期租赁。在计算现金流时，需要确保考虑到所有相关因素，包括租赁付款的时间安排和任何可能影响现金流的合同细节。然而，如果未来租赁合同可能会发生变化，或者存在不确定性，那么在做预测时需要谨慎，并可能需要根据最新的情况更新现金流估计。