2023年，公司本期为锁定一项存在抵押的房产的购买权，与原业主A签订房屋租赁合同并占有该房产。该房产抵押人为原业主A，抵押权人为B银行。同日，公司与原业主A签订二手房购买合同，约定本年公司支付的租金将来可用于抵减购房款，且该房屋将在原业主A解除抵押后办理产权交付。截至2023年12月31日，该房产尚未办理交付，但购买合同已经生效且公司于2023年8月已实际占有该房产并正常开展经营。问题：1.从会计核算角度，能否在2023年讲这一租赁房屋确认公司的固定资产？ 2.假设从会计角度确认了资产全书，该项交易是否会将抵押人从原业主A转变为本公司？
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从会计核算角度，2023年公司不能将租赁房屋确认为公司的固定资产。尽管公司与原业主A签订了购买合同，并支付的租金可以抵减购房款，但产权尚未交付，公司并未取得房产的所有权。根据《企业会计准则第4号——固定资产（2006）》，固定资产的确认要求企业拥有所有权并能控制其使用。因此，直到产权交付并解除抵押之前，该房产应被视为租赁资产，公司应根据《企业会计准则第21号——租赁(2018)》确认使用权资产和租赁负债。
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该交易不会直接将抵押人从原业主A转变为本公司。抵押权关系基于产权设立，只有当房产正式交付，产权转移至公司名下，且抵押解除后，抵押人才可能变更为公司。截至2023年12月31日，产权尚未转移，抵押人仍然是原业主A。公司仅根据租赁合同占有和使用房产，但不拥有产权，因此抵押关系不变。
