根据企业会计准则，当企业通过法院裁定取得抵债资产时，应当在满足资产确认条件时将其确认为固定资产或其他相关资产，以抵债资产的公允价值为基础计量。如果法院评估的房产价值大于债权值，那么房产的入账价值应该是评估值，而不是债权值，因为这代表了资产的公允价值。因此，第一步会计处理应该是按照评估值将房产入账为固定资产。

至于将固定资产转为投资性房地产，企业需要有确凿证据表明房产用途已经改变，例如签订了出租协议或房产已不再用于自身生产经营活动。如果房产已经出租，根据企业会计准则第3号，应当在转换日按照公允价值将固定资产转换为投资性房地产，公允价值与固定资产账面价值之间的差额应相应调整当期损益或计入其他综合收益。所以，如果房产确实已转为出租，并能持续可靠取得公允价值，将固定资产转入投资性房地产的会计处理是合适的。

综上所述，第一步会计处理应按评估值入账固定资产，第二步在满足条件的情况下，可以将固定资产转换为投资性房地产，按照转换日的公允价值进行计量。